Maklerprovision 2026: Wer zahlt, wie viel & wann ist sie fällig?

Du hast deine Traumwohnung gefunden – über einen Makler. Jetzt stellt sich die Frage: Wer zahlt die Provision? Und wie viel darf sie kosten? Seit dem Bestellerprinzip von 2015 hat sich für Mieter viel geändert, aber die Regelungen sind nicht immer einfach zu durchschauen. In diesem Artikel erfährst du alles, was du 2026 über die Maklerprovision bei Mietwohnungen wissen musst.

Das Bestellerprinzip: Wer bestellt, bezahlt

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Die Kernregel ist simpel: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis bedeutet das meistens, dass der Vermieter den Makler engagiert und deshalb auch die Kosten trägt.

Für dich als Mieter heißt das: Du zahlst keine Maklerprovision, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat – und das ist der Regelfall.

Die Ausnahme: Wenn du selbst einen Makler beauftragst, eine Wohnung für dich zu suchen, trägst du die Kosten. Das passiert zum Beispiel, wenn du einen Suchauftrag erteilst. In diesem Fall hast du den Makler bestellt, und das Bestellerprinzip greift zu deinen Ungunsten.

Wie hoch darf die Provision sein?

Die Maklerprovision bei Mietwohnungen ist gesetzlich gedeckelt:

Maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Bei einer Kaltmiete von 700 Euro beträgt die maximale Provision also 1.400 Euro netto, beziehungsweise 1.666 Euro brutto (mit 19% MwSt).

Diese Obergrenze gilt unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter den Makler beauftragt hat. Höhere Provisionen sind unzulässig, und du kannst zu viel gezahltes Geld zurückfordern.

Bei Kaufimmobilien gelten andere Regeln. Seit Dezember 2020 wird die Provision beim Immobilienkauf in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Das ist aber ein anderes Thema und betrifft dich als Mieter nicht.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird erst fällig, wenn der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist. Konkret bedeutet das:

Nicht bei der Besichtigung. Ein Makler darf keine Gebühr für die Besichtigung verlangen.

Nicht bei der Reservierung. Auch eine mündliche Zusage oder eine Reservierungsvereinbarung löst noch keine Provisionspflicht aus.

Erst nach Unterschrift. Die Provision wird fällig, sobald der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist. Manche Makler fordern die Zahlung vor Schlüsselübergabe, andere geben eine Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen.

Wichtig: Der Makler muss nachweisen können, dass er den Mietvertrag vermittelt hat. Wenn du die Wohnung zufällig auch über ein anderes Portal entdeckt hättest, reicht das aber in der Regel nicht als Argument, die Provision zu verweigern.

Verbotene Praktiken: Worauf du achten solltest

Trotz des Bestellerprinzips gibt es immer wieder Versuche, die Kosten auf Mieter abzuwälzen. Achte auf diese Warnsignale:

Umzugshilfe oder Beratungsgebühr. Manche Makler oder Vermieter verlangen getarnte Gebühren für angebliche Zusatzleistungen. Wenn diese Gebühr an die Vermittlung der Wohnung gekoppelt ist, handelt es sich um eine verbotene Provisionsumgehung.

Ablösevereinbarungen. Du sollst dem Vormieter Möbel oder eine Einbauküche abkaufen, deren Wert deutlich überhöht ist? Das kann eine versteckte Provision sein.

Reservierungsgebühren. Gebühren für die Reservierung einer Wohnung sind in Verbindung mit einer Maklervermittlung unzulässig.

Doppelkassieren. Der Makler kassiert von Vermieter und Mieter? Das verstößt gegen das Bestellerprinzip und ist illegal.

Wenn du solche Praktiken erlebst, dokumentiere alles und wende dich an den Mieterverein oder die Verbraucherzentrale. Bereits gezahlte Beträge kannst du zurückfordern.

Makler umgehen: Wohnung ohne Provision finden

Wenn du die Provisionsfrage komplett vermeiden willst, suche gezielt nach provisionsfreien Wohnungen. Hier deine Optionen:

Direkt vom Vermieter. Auf Plattformen wie eBay Kleinanzeigen, WG-Gesucht oder lokalen Wohnungsportalen inserieren Vermieter oft selbst. Auch auf spezialisierten Portalen wie immobilienportale.com findest du eine Übersicht über Plattformen, auf denen du ohne Makler suchen kannst.

Wohnungsgenossenschaften. Genossenschaften vermitteln ihre Wohnungen direkt an Mitglieder. Die Mitgliedschaft kostet einen Genossenschaftsanteil, aber keine Maklerprovision.

Wohnungsbaugesellschaften. Kommunale und städtische Wohnungsbaugesellschaften vermieten ebenfalls direkt und ohne Makler.

Soziale Netzwerke und Mundpropaganda. Manchmal erfährst du über Freunde, Kollegen oder lokale Facebook-Gruppen von freien Wohnungen, bevor sie überhaupt inseriert werden.

Schwarzes Brett. In Supermärkten, Universitäten und Gemeindezentren hängen manchmal Mietangebote, die nie auf einer Plattform landen.

Maklerprovision und dein Budget

Die Provision kann eine erhebliche finanzielle Belastung sein – selbst wenn du als Mieter eigentlich nicht zahlen musst. Denn Vermieter, die die Provision tragen, rechnen diese Kosten oft in die Miete ein.

Trotzdem lohnt es sich, die Gesamtkosten deiner Wohnungssuche im Blick zu behalten. Neben der Miete selbst fallen Kaution, Umzugskosten und eventuelle Renovierungen an. Wie du all diese Kosten realistisch in dein Wohnbudget einplanst, haben wir in einem eigenen Artikel zusammengefasst.

Der Mietvertrag: Genau hinschauen

Bevor du unterschreibst, prüfe den Mietvertrag auf versteckte Provisionsklauseln oder unübliche Gebühren. Insbesondere:

• Gibt es eine Klausel, die dich zur Zahlung an den Makler verpflichtet?
• Sind Ablösevereinbarungen für Küche oder Möbel realistisch bepreist?
• Steht eine Bearbeitungsgebühr im Vertrag? (Diese ist bei Mietverträgen unzulässig.)

Was du sonst noch im Mietvertrag beachten solltest, erfährst du in unserem Ratgeber Mietvertrag prüfen: Was wirklich wichtig ist.

Maklerprovision beim Kauf: Ein kurzer Exkurs

Falls du nicht nur mietest, sondern auch überlegst, eine Immobilie zu kaufen: Beim Kauf gelten seit Dezember 2020 andere Regeln. Die Provision wird grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In den meisten Bundesländern beträgt die Gesamtprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises – also 3,57 Prozent für jede Seite.

Deine Rechte auf einen Blick

Situation	Wer zahlt?
Vermieter beauftragt Makler	Vermieter
Mieter erteilt Suchauftrag	Mieter
Wohnung über Portal gefunden, Makler führt Besichtigung durch	Vermieter (wenn er den Makler beauftragt hat)
Makler vermittelt Kauf	Käufer und Verkäufer je 50%

Fazit: Kenne deine Rechte, spare bares Geld

Das Bestellerprinzip hat die Situation für Mieter deutlich verbessert. In den allermeisten Fällen zahlst du als Mieter keine Provision mehr. Trotzdem solltest du wachsam sein: Nicht jeder hält sich an die Regeln, und versteckte Kosten lauern manchmal im Kleingedruckten. Wenn du unsicher bist, lass den Mietvertrag vor der Unterschrift vom Mieterverein prüfen.