Betriebskostenabrechnung: Was drin steht & was Vermieter dürfen
Die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgt oft für Fragen. Hier erfährst du, welche Posten zulässig sind, welche Fristen gelten und wie du Fehler erkennst.
Einmal im Jahr liegt sie im Briefkasten: die Betriebskostenabrechnung. Für viele Mieter ist sie ein undurchsichtiges Dokument voller Zahlen. Dabei lohnt es sich, genau hinzuschauen. Denn nicht alles, was der Vermieter abrechnet, ist auch zulässig.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen. Welche Kostenarten umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und der Hauswart.
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Reparaturen. Wenn solche Posten auf deiner Abrechnung auftauchen, stimmt etwas nicht.
Wie funktioniert die Abrechnung?
Jeden Monat zahlst du mit der Warmmiete eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Am Ende des Abrechnungszeitraums, der zwölf Monate umfasst, vergleicht der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten mit deinen Vorauszahlungen.
Waren deine Vorauszahlungen zu niedrig, erhältst du eine Nachzahlungsforderung. Waren sie zu hoch, bekommst du eine Gutschrift oder Rückzahlung. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Kommt sie später, musst du eine Nachzahlung in der Regel nicht leisten.
Worauf du bei der Prüfung achten solltest
Laut Mieterbund ist jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Es lohnt sich also, genau hinzuschauen. Achte auf diese Punkte:
Abrechnungszeitraum. Er muss exakt zwölf Monate betragen und darf nicht länger sein.
Umlageschlüssel. Die Kosten werden nach einem bestimmten Schlüssel verteilt, meist nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. Der Schlüssel muss nachvollziehbar sein und im Mietvertrag stehen.
Zulässige Positionen. Vergleiche die abgerechneten Posten mit der Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten, Bankgebühren oder Reparaturen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Belegeinsicht. Du hast das Recht, die Originalbelege beim Vermieter einzusehen. Nutze dieses Recht, wenn dir Positionen ungewöhnlich hoch vorkommen.
Wenn du Fehler in der Nebenkostenabrechnung findest, hast du zwölf Monate nach Zustellung Zeit, Widerspruch einzulegen. Ein kurzes Schreiben an den Vermieter reicht zunächst aus.
Was sind normale Nebenkosten?
Als Faustregel gelten zwei bis drei Euro pro Quadratmeter als durchschnittliche monatliche Nebenkosten. In Altbauten oder bei ineffizienter Heizung kann es mehr sein. Einen Überblick über übliche Werte findest du in unserem Artikel zu normalen Nebenkosten.
Weitere Begriffe rund um Wohnungssuche und Mietrecht findest du in unserem Glossar.