Kaution: Wie hoch, was erlaubt & wie bekommst du sie zurück?

Die Mietkaution gehört zu den größten Posten beim Einzug in eine neue Wohnung. Je nach Kaltmiete kommen schnell 1.500 bis 3.000 Euro zusammen. Und nach dem Auszug beginnt oft das Warten – manchmal monatelang. In diesem Artikel erfährst du alles, was du als Mieter über die Kaution wissen musst: wie hoch sie sein darf, wie du sie zahlen kannst und vor allem, wie du sie nach dem Auszug zurückbekommst.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Das Gesetz ist hier eindeutig: Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Die Nebenkosten werden nicht mitgerechnet.

Rechenbeispiel:

• Kaltmiete: 750 Euro
• Maximale Kaution: 3 x 750 = 2.250 Euro

Verlangt dein Vermieter mehr, ist die Forderung insoweit unwirksam. Du musst den übersteigenden Betrag nicht zahlen. Hast du bereits zu viel gezahlt, kannst du den Differenzbetrag zurückfordern.

Prüfe die Kautionsregelung immer auch im Zusammenhang mit dem restlichen Mietvertrag – manchmal verstecken sich zusätzliche Sicherheiten unter anderen Bezeichnungen.

Ratenzahlung: Dein gesetzliches Recht

Du bist nicht verpflichtet, die Kaution auf einen Schlag zu zahlen. Das Gesetz erlaubt dir die Zahlung in drei gleichen Monatsraten. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen.

Beispiel:

• Kaution: 2.250 Euro
• 1. Rate bei Einzug: 750 Euro
• 2. Rate mit der zweiten Miete: 750 Euro
• 3. Rate mit der dritten Miete: 750 Euro

Dieses Recht kann der Vermieter im Mietvertrag nicht ausschließen. Eine Klausel, die sofortige Vollzahlung verlangt, ist unwirksam.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen – und zwar zu einem üblichen Zinssatz. In der Praxis bedeutet das meist ein Sparkonto oder ein Kautionskonto bei einer Bank.

Die Zinsen stehen dir zu. Sie werden der Kaution zugeschlagen und erhöhen den Rückzahlungsbetrag beim Auszug. Allerdings sind die Zinsen in Zeiten niedriger Zinssätze oft minimal.

Wenn du wissen willst, welche Alternativen es zur klassischen Barkaution gibt, schau dir unseren Vergleich unter Mietkaution anlegen: Optionen im Vergleich an. Dort erfährst du auch, ob sich eine Kautionsversicherung oder ein Kautionssparbuch für dich lohnt.

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Er darf sie nutzen für:

• Ausstehende Mietzahlungen: Wenn du Mietrückstände hast
• Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung: Aber nur, wenn diese fällig und unstrittig sind
• Schadensersatz: Für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Aber nur, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist

Nicht abziehen darf der Vermieter:

• Kosten für normale Abnutzung (z.B. Laufspuren im Teppich, vergilbte Tapeten)
• Schäden, die vor deinem Einzug bestanden
• Unwirksame Renovierungsforderungen

Deshalb ist es so wichtig, bei Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen. Damit dokumentierst du den Zustand der Wohnung und schützt dich vor ungerechtfertigten Abzügen.

Rückzahlung der Kaution: Fristen und Ablauf

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist ein. In der Praxis bedeutet das:

• Drei bis sechs Monate gelten als üblich
• Bei offenen Nebenkostenabrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten (meist eine Vorauszahlung)
• Spätestens nach zwölf Monaten sollte die Kaution komplett abgerechnet sein

Schritt für Schritt zur Rückzahlung

1. Wohnung ordnungsgemäß übergeben: Besenrein, mit Übergabeprotokoll
2. Kündigung und Auszug dokumentieren: Kündigung schriftlich, Übergabeprotokoll unterschrieben
3. Abwarten: Gib dem Vermieter Zeit zur Prüfung (3–6 Monate)
4. Freundlich nachfragen: Per E-Mail oder Brief, Frist setzen (z.B. 14 Tage)
5. Schriftlich mahnen: Wenn keine Reaktion kommt, mit Fristsetzung mahnen
6. Rechtliche Schritte: Mieterverein oder Anwalt einschalten, ggf. Mahnbescheid beantragen

Musterformulierung für die Rückforderung

„Sehr geehrte/r [Vermieter], das Mietverhältnis für die Wohnung [Adresse] endete am [Datum]. Ich bitte Sie, die hinterlegte Kaution in Höhe von [Betrag] Euro zzgl. Zinsen innerhalb von 14 Tagen auf mein Konto [IBAN] zu überweisen. Sollten Sie Abzüge vornehmen wollen, bitte ich um eine detaillierte Aufstellung."

Häufige Probleme bei der Kautionsrückzahlung

Vermieter reagiert nicht

Leider keine Seltenheit. Nach der Mahnung mit Fristsetzung kannst du einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Das geht online und kostet je nach Betrag zwischen 30 und 50 Euro.

Vermieter macht ungerechtfertigte Abzüge

Fordere eine detaillierte Aufstellung aller Abzüge mit Belegen. Normale Abnutzungsspuren sind kein Grund für Abzüge. Im Zweifel hilft der Mieterverein bei der Einschätzung.

Vermieter hat die Kaution nicht getrennt angelegt

Hat der Vermieter die Kaution mit seinem eigenen Geld vermischt, haftet er trotzdem für die vollständige Rückzahlung. Bei Insolvenz des Vermieters ist deine Kaution allerdings in Gefahr, wenn sie nicht getrennt angelegt wurde – ein Risiko, das viele Mieter nicht kennen.

Eigentümerwechsel während der Mietzeit

Wird das Haus verkauft, geht die Kautionspflicht auf den neuen Eigentümer über. Du musst die Kaution vom neuen Vermieter zurückfordern, nicht vom alten.

Alternativen zur Barkaution

Nicht jeder hat zwei bis drei Monatsmieten übrig. Es gibt Alternativen:

Alternative	Vorteil	Nachteil
Kautionsbürgschaft / Kautionsversicherung	Kein Kapital gebunden	Jährliche Gebühr (ca. 3–5 % der Kaution)
Kautionssparbuch	Zinsen für dich, Sicherheit für Vermieter	Kapital gebunden
Bankbürgschaft	Seriös, von Banken anerkannt	Gebühren, Bonität nötig

Der Vermieter muss allerdings keine Alternative akzeptieren – er kann auf einer Barkaution bestehen.

Kaution bei WG-Zimmern

In einer WG wird es kompliziert: Wer hat die Kaution gezahlt? Ist es ein Hauptmietvertrag mit Untervermietung oder stehen alle als gleichberechtigte Mieter im Vertrag? Kläre das vor dem Einzug, damit du weißt, von wem du die Kaution zurückfordern kannst.

Fazit: Kenne deine Rechte bei der Kaution

Die Mietkaution ist dein Geld – der Vermieter verwahrt es nur als Sicherheit. Lass dich nicht mit fadenscheinigen Abzügen abspeisen und dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig. Wenn der Vermieter die Rückzahlung verzögert, setz ihm eine klare Frist und scheue dich nicht vor rechtlichen Schritten.

Rechtsstand prüfen, im Zweifel Fachanwalt fragen.