Wohnungsbesichtigung: Vorbereitung, Fragen & Checkliste 2026

Du hast es geschafft: Zwischen dutzenden Bewerbern hat der Vermieter dich zur Besichtigung eingeladen. Jetzt zählt es. Die Wohnungsbesichtigung ist deine Chance, die Wohnung zu prüfen und gleichzeitig den Vermieter von dir zu überzeugen. Beides ist gleich wichtig – denn du willst weder in eine Problemwohnung einziehen noch die Zusage verpassen, weil du unvorbereitet warst.

In diesem Artikel bekommst du alles, was du für eine erfolgreiche Besichtigung brauchst: Vorbereitung, die richtigen Fragen und eine Checkliste, mit der du nichts übersiehst.

Vor der Besichtigung: Vorbereitung ist alles

Unterlagen zusammenstellen

Bringe deine vollständigen Bewerbungsunterlagen mit – sowohl digital auf dem Smartphone als auch ausgedruckt in einer ordentlichen Mappe. Dazu gehören:

• Ausgefüllte Selbstauskunft
• Schufa-Bonitätsauskunft
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Kopie des Personalausweises
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Kurzes Anschreiben

Wenn ein Vermieter nach der Besichtigung sofort Unterlagen sehen möchte und du sie parat hast, bist du klar im Vorteil.

Das Inserat nochmal genau lesen

Lies das Inserat vor der Besichtigung erneut durch. Notiere dir, was im Inserat beschrieben wird und was du vor Ort überprüfen möchtest. Gab es vielleicht Formulierungen, die dich stutzig gemacht haben? Unser Artikel Wohnungsinserat richtig lesen: Warnzeichen & versteckte Kosten hilft dir dabei, die Maklersprache zu entschlüsseln.

Recherchiere die Umgebung

Bevor du zur Besichtigung fährst, informiere dich über die Nachbarschaft:

• ÖPNV-Anbindung: Wie weit ist die nächste Haltestelle?
• Einkaufsmöglichkeiten: Supermarkt, Apotheke, Bäcker in der Nähe?
• Schulen und Kitas: Relevant, wenn du Kinder hast.
• Lärm: Liegt die Wohnung an einer Hauptstraße, in einer Einflugschneise oder neben einer Baustelle?

Google Maps und Street View sind dafür hervorragende Werkzeuge.

Bei der Besichtigung: Worauf du achten musst

Der erste Eindruck zählt – in beide Richtungen

Du bewertest die Wohnung, aber der Vermieter bewertet auch dich. Erscheine pünktlich, gepflegt und freundlich. Ein fester Händedruck, Blickkontakt und echtes Interesse an der Wohnung machen einen guten Eindruck.

Gleichzeitig solltest du die Wohnung mit offenen Augen betrachten. Lass dich nicht von einer frisch gestrichenen Wand blenden, sondern schaue genau hin.

Checkliste: Das musst du prüfen

Geh systematisch durch die Wohnung und achte auf folgende Punkte:

Wände und Decken:

• Gibt es Risse, Verfärbungen oder Feuchtigkeitsflecken?
• Riecht es muffig? Das kann auf Schimmel hindeuten.
• Sind die Wände gerade oder gibt es sichtbare Beulen?

Fenster und Türen:

• Lassen sich alle Fenster problemlos öffnen und schließen?
• Sind die Dichtungen intakt?
• Ist Doppelverglasung vorhanden? Einfachverglasung bedeutet hohe Heizkosten.
• Schließen die Türen richtig?

Boden:

• Ist der Boden eben? Lege eine Murmel hin – rollt sie weg, ist der Boden schief.
• Gibt es Beschädigungen oder stark abgenutzte Stellen?
• Knarrt der Boden? Bei Altbauten normal, bei Neubauten ein Mangel.

Bad und Sanitär:

• Funktionieren Wasserhähne und Spülung?
• Gibt es Anzeichen von Schimmel in Fugen oder an der Decke?
• Wie ist der Wasserdruck?
• Ist ausreichend Platz für eine Waschmaschine?

Küche:

• Gibt es eine Einbauküche oder ist der Raum leer?
• Sind genügend Steckdosen und Wasseranschlüsse vorhanden?
• Passt deine vorhandene Küche in den Raum?

Elektrik:

• Wie viele Steckdosen gibt es pro Raum? In älteren Wohnungen oft zu wenige.
• Gibt es einen FI-Schutzschalter im Sicherungskasten?
• Funktionieren alle Lichtschalter?

Heizung:

• Welches Heizsystem ist installiert (Zentralheizung, Gastherme, Fernwärme)?
• Wie alt ist die Heizung?
• Funktionieren alle Heizkörper?

Keller und Gemeinschaftsräume:

• Gibt es einen Kellerabteil?
• Wie sehen Treppenhaus und Hausflur aus? Der Zustand verrät viel über die Hausverwaltung.
• Gibt es einen Fahrradkeller oder Abstellraum?

Außenbereich:

• Wie ist der Zustand des Gebäudes von außen?
• Gibt es einen Hof, Garten oder Gemeinschaftsflächen?
• Wie sind die Parkmöglichkeiten?

Die richtigen Fragen stellen

Stelle dem Vermieter oder Makler gezielt Fragen. Das zeigt Interesse und hilft dir, die Wohnung besser einzuschätzen:

Fragen zur Wohnung

• Warum ist der Vormieter ausgezogen?
• Wann wurde zuletzt renoviert?
• Wie hoch waren die Nebenkosten im letzten Jahr tatsächlich?
• Gibt es bekannte Mängel?
• Sind Renovierungen geplant (am Haus oder in der Wohnung)?
• Darf ich Haustiere halten?

Fragen zum Haus

• Wie viele Parteien wohnen im Haus?
• Gibt es eine aktive Hausgemeinschaft?
• Wer ist die Hausverwaltung?
• Stehen Sanierungsmaßnahmen am Gebäude an? (Können zu Mieterhöhungen führen)

Fragen zum Mietvertrag

• Ab wann ist die Wohnung verfügbar?
• Ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet?
• Wie hoch ist die Kaution?
• Gibt es eine Staffelmiete oder Indexmiete?
• Welche Schönheitsreparaturen erwartet der Vermieter beim Auszug?

Die Antworten auf diese Fragen sind wichtig, wenn du später den Mietvertrag prüfst. Tipps dafür findest du in unserem Artikel Mietvertrag prüfen: Was wirklich wichtig ist.

Nach der Besichtigung: Nächste Schritte

Eindrücke festhalten

Schreibe dir direkt nach der Besichtigung auf, was dir aufgefallen ist – positiv wie negativ. Nach mehreren Besichtigungen verschwimmen die Eindrücke schnell.

Nachfassen

Schicke dem Vermieter noch am gleichen Tag eine freundliche Nachricht:

• Bedanke dich für die Besichtigung.
• Bestätige dein Interesse.
• Hänge deine Unterlagen an, falls noch nicht geschehen.

Mängel dokumentieren

Hast du Mängel entdeckt, fotografiere sie bei der Besichtigung (frage vorher um Erlaubnis). Falls du die Wohnung bekommst, sollten diese Mängel im Übergabeprotokoll festgehalten werden, damit du beim Auszug nicht dafür haftbar gemacht wirst.

Massenbesichtigung vs. Einzeltermin

In angespannten Märkten sind Massenbesichtigungen mit 20, 30 oder mehr Interessenten leider üblich. Hier ein paar Tipps für diese Situation:

• Stelle dich dem Vermieter persönlich vor, auch wenn es voll ist.
• Habe deine Unterlagen sofort griffbereit.
• Sei höflich, aber bestimmt. Stelle deine Fragen, auch wenn andere drängeln.
• Biete an, einen Einzeltermin zu vereinbaren, wenn du ernsthaft interessiert bist.

Einzeltermine sind immer besser, weil du mehr Zeit und Aufmerksamkeit bekommst. Frage aktiv danach.

Fazit: Gut vorbereitet, bessere Chancen

Die Wohnungsbesichtigung ist der entscheidende Moment deiner Wohnungssuche. Wer vorbereitet kommt, die richtigen Fragen stellt und gleichzeitig einen sympathischen Eindruck macht, hat die besten Karten. Nimm dir unsere Checkliste mit, prüfe die Wohnung gründlich und vergiss nicht: Es geht nicht nur darum, die Wohnung zu bekommen, sondern die richtige Wohnung zu bekommen.