Schönheitsreparaturen: Was muss der Mieter wirklich machen?

Du ziehst aus und dein Vermieter erwartet, dass du die Wohnung frisch gestrichen übergibst? Vielleicht sogar komplett tapeziert und mit neuen Silikonfugen im Bad? Bevor du zum Farbeimer greifst, solltest du wissen: Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind unwirksam – und du musst deutlich weniger machen, als die meisten denken.

In diesem Artikel erkläre ich dir, was Schönheitsreparaturen tatsächlich umfassen, wann du renovieren musst und wann nicht, und was du tun kannst, wenn dein Vermieter zu viel verlangt.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die die normalen Gebrauchsspuren des Wohnens beseitigen. Es geht nicht um bauliche Veränderungen oder Reparaturen an der Substanz der Wohnung.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören:

Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
Streichen der Innenseiten von Fenstern und Türen
Streichen von Fußleisten
Beseitigen von Dübellöchern in Wänden

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören:

Abschleifen und Versiegeln von Parkett
Erneuern von Teppichboden
Ersetzen von Silikonfugen (das ist Vermietersache)
Reparatur von Fliesen, Sanitäranlagen oder Elektrik
Beseitigung von Schimmel (wenn baulich bedingt)
Streichen der Außenseite von Fenstern und Türen

Wer ist eigentlich zuständig?

Nach dem Gesetz ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Ja, richtig gelesen. Die Pflicht liegt grundsätzlich beim Vermieter – nicht beim Mieter.

In der Praxis wird die Pflicht aber fast immer per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das ist erlaubt, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Und genau hier liegt der Knackpunkt: Viele dieser Klauseln sind unwirksam.

Welche Klauseln sind unwirksam?

Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren viele typische Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Hier die wichtigsten Fälle:

Starre Fristenregelung

Eine Klausel, die feste Renovierungsintervalle vorschreibt (z. B. "Küche alle 3 Jahre, Wohnzimmer alle 5 Jahre"), ist unwirksam, wenn sie keinen Spielraum lässt.

Unwirksam: „Der Mieter hat spätestens nach 3 Jahren Küche und Bad, nach 5 Jahren alle übrigen Räume zu renovieren."

Wirksam: „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: …" – also als Richtlinie, nicht als starre Pflicht.

Unrenoviert übernommen, ohne Ausgleich

Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen, musst du sie nicht renoviert zurückgeben – selbst wenn der Mietvertrag Schönheitsreparaturen vorsieht. Das hat der BGH 2015 klar entschieden.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn du als Ausgleich für die unrenovierte Übernahme eine angemessene Gegenleistung erhalten hast (z. B. mehrere Monatsmieten Nachlass).

Farbwahlklauseln

Klauseln, die vorschreiben, dass du in bestimmten Farben streichen musst, sind häufig unwirksam:

Unwirksam: „Die Wohnung ist bei Auszug in weißer Farbe zu streichen."

Wirksam: „Die Wohnung ist in neutralen, hellen Farben zurückzugeben." – Das gilt allerdings erst beim Auszug.

Endrenovierungsklausel

Eine Klausel, die dich verpflichtet, bei jedem Auszug zu renovieren, unabhängig vom tatsächlichen Zustand, ist unwirksam.

Unwirksam: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben."

Entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand der Wohnung, nicht ein starrer Zeitplan oder eine automatische Auszugspflicht.

Wann musst du tatsächlich renovieren?

Du musst Schönheitsreparaturen durchführen, wenn:

Die Klausel im Mietvertrag wirksam ist.
Du die Wohnung renoviert übernommen hast.
Die Wohnung durch deine Nutzung tatsächlich abgewohnt aussieht.
Die Fristen im Mietvertrag als Richtlinie (nicht starr) formuliert sind und ungefähr erreicht werden.

Wenn alle vier Punkte zutreffen, musst du renovieren. Fehlt einer, bist du in der Regel frei.

Praxischeck: Typische Situationen

Du hast 2 Jahre gewohnt, Wohnung sieht gut aus

→ In der Regel keine Renovierung nötig. Die üblichen Fristen (3–5 Jahre) sind nicht erreicht, und die Wohnung zeigt keine übermäßigen Gebrauchsspuren.

Du hast 5 Jahre gewohnt, Wände sind vergilbt

→ Wahrscheinlich Renovierung nötig, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist und du die Wohnung renoviert übernommen hast. Wände streichen in neutralen Farben ist angemessen.

Du hast das Wohnzimmer schwarz gestrichen

→ Ausgefallene Farben musst du beim Auszug beseitigen – auch wenn du nur kurz gewohnt hast. Die Wohnung muss in neutralen, hellen Farben zurückgegeben werden.

Wohnung wurde unrenoviert übergeben

→ Keine Renovierungspflicht, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt. Die entsprechende Klausel ist unwirksam.

Vermieter verlangt professionelle Renovierung

→ Darfst du ablehnen. Du musst die Arbeiten nur in mittlerer Art und Güte ausführen. Das bedeutet: fachgerecht, aber nicht professionell. Du darfst selbst streichen – auch wenn das Ergebnis nicht perfekt ist.

Was du beim Auszug konkret tun solltest

Schritt 1: Mietvertrag prüfen

Lies die Klausel zu Schönheitsreparaturen genau. Prüfe, ob sie nach den genannten Kriterien wirksam oder unwirksam ist. Im Zweifel hilft ein Blick in den Mietvertrag mit Fokus auf die relevanten Paragraphen.

Schritt 2: Zustand der Wohnung einschätzen

Mach dir ein ehrliches Bild: Sieht die Wohnung abgewohnt aus oder ist sie noch in akzeptablem Zustand? Normale Gebrauchsspuren wie kleine Nagellöcher oder leichte Abnutzung am Türrahmen sind keine Mängel.

Schritt 3: Mit dem Vermieter sprechen

Oft lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden. Viele Vermieter akzeptieren einen Kompromiss: Du streichst die am stärksten beanspruchten Räume, den Rest übernimmt der Vermieter.

Schritt 4: Übergabe sauber dokumentieren

Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei der Übergabe gründlich – mit Fotos und Übergabeprotokoll. So hast du Beweise, falls der Vermieter nachträglich Forderungen stellt.

Was passiert, wenn du nicht renovierst?

Wenn dein Vermieter Schönheitsreparaturen verlangt und du dich weigerst:

Fristsetzung – Der Vermieter setzt dir schriftlich eine Frist zur Durchführung.
Schadenersatz – Verstreicht die Frist, kann er die Renovierung auf deine Kosten durchführen lassen.
Verrechnung mit Kaution – Der Vermieter darf die Kosten von der Kaution abziehen.

Aber: Das gilt nur, wenn die Klausel wirksam ist. Ist sie unwirksam, darf er weder eine Frist setzen noch die Kaution einbehalten.

Wann du dich wehren solltest

Hole dir Unterstützung, wenn:

Der Vermieter auf eine komplette Renovierung besteht, obwohl du die Wohnung unrenoviert übernommen hast.
Starre Fristenklauseln im Mietvertrag stehen.
Der Vermieter professionelle Handwerker verlangt.
Kosten von der Kaution abgezogen werden, die du für ungerechtfertigt hältst.

Der Mieterschutzbund ist oft die erste Anlaufstelle. Für ca. 50–80 € Jahresbeitrag bekommst du Rechtsberatung und Unterstützung bei Streitfällen.

Kündigung und Auszug richtig planen

Schönheitsreparaturen sind nur ein Teil des Auszugs. Wie du deine Wohnung richtig kündigst und Fristen einhältst, ist mindestens genauso wichtig. Plane die Renovierung so, dass du sie in der letzten Mietwoche erledigen kannst – nach dem Möbelabbau, aber vor der Übergabe.

Fazit: Kenne deine Rechte

Viele Mieter renovieren aus Unwissenheit oder Angst vor Streit – und geben dabei Geld aus, das sie sich sparen könnten. Prüfe deinen Mietvertrag, kenne die Rechtslage und lass dich nicht unter Druck setzen.

Nicht jede Klausel, die im Vertrag steht, ist auch wirksam. Und selbst wenn du renovieren musst, reicht ein sauberer Anstrich in hellen Farben. Mehr kann niemand verlangen.